Calculadora Bradil
Simule os custos de um imóvel de leilão — da arrematação à revenda —, veja o lucro e o ROI estimados e descubra o lance máximo para o retorno que você quer antes de dar o lance.
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Simulação sem nome
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Simulador reverso: o lance máximo para o ROI que você quer
Usa os custos e percentuais preenchidos abaixo para achar o maior valor de arrematação que ainda entrega o ROI informado (precisão de R$ 1). Ajuste os percentuais primeiro.
6Resumo do investimento
- Valor de arrematação
- R$ 350.000
- (+) Custos de arrematação
- R$ 51.250
- (+) Posse, débitos e regularização
- R$ 9.500
- (+) Reforma e valorização
- R$ 31.050
- Custo total do investimento
- R$ 441.800
- Valor estimado de revenda
- R$ 480.000
- (−) Corretagem na venda
- R$ 28.800
- (=) Lucro bruto (antes do IR)
- R$ 9.400
Imposto de Renda sobre o ganho de capital
- Base de cálculo do IR (custo de aquisição comprovado)
- R$ 437.050
- Ganho de capital tributável
- R$ 42.950
- (−) IR sobre o ganho de capital
- R$ 6.442,50
Arrematação + comissão do leiloeiro + ITBI + registro + reforma com nota fiscal + corretagem da venda. Assessoria jurídica, débitos, custos de posse e seguro reduzem o lucro (e entram no ROI), mas normalmente não reduzem a base do IR. A base do IR é uma estimativa: a apuração oficial do ganho de capital deve ser validada com o seu contador.
- Lucro líquido estimado
- R$ 2.957,50
- ROI total da operação
- 0,7%
- ROI mensal médio
- 0,1%
- ROI líquido em 12 meses
- 1,3%
- Desconto sobre a avaliação
- 30,0%
O ROI em 12 meses é uma taxa de referência para comparar operações de prazos diferentes, não uma promessa de repetir a operação ao longo do ano.
Quer que a Bradil analise esse leilão com você?
O botão abre o seu WhatsApp com o resumo dos números acima, para você revisar e enviar. Nada é enviado antes disso.
Enviar o resumo pelo WhatsAppEsta calculadora é um modelo de referência para organizar a sua própria análise. Não substitui a orientação de um advogado, contador ou consultor financeiro. Os percentuais e valores sugeridos variam por edital, comarca, estado e condição de cada imóvel — ajuste antes de decidir.
Dicas rápidas antes de arrematar
Do guia da calculadora da Bradil.
- Leia o edital do leilão inteiro, não só o resumo do site: é ele que define se as dívidas sub-rogam no valor do lance e como funciona a desocupação.
- Sempre que possível, faça uma vistoria presencial antes de arrematar: imóveis de leilão são vendidos no estado em que se encontram.
- Use pelo menos 5 imóveis comparáveis reais da região para validar o valor de revenda — não confie só na avaliação judicial, que costuma estar desatualizada.
- Reserve uma margem de 15% a 20% no orçamento de reforma para imprevistos.
- Simule um cenário de venda 10% a 15% abaixo do estimado antes de decidir o lance: se o negócio ainda fizer sentido, a margem de segurança é maior.
Avisos
Importante. Esta calculadora é um modelo de referência para organizar a sua própria análise. Não substitui a orientação de um advogado, contador ou consultor financeiro.
Os percentuais e valores sugeridos variam por edital, comarca, estado e condição de cada imóvel — ajuste antes de decidir.
Dúvidas sobre como usar ou sobre os termos? Veja o Guia da calculadora.