Guia rápido de uso

Guia da calculadora

Como simular os custos e o retorno de um imóvel de leilão na Calculadora Bradil antes de dar o lance — em poucos minutos.

Passo a passo

Como usar a calculadora

  1. Passo 1

    Simulador reverso (opcional, mas recomendado)

    Se você já sabe o ROI mínimo que precisa para o negócio valer a pena, informe esse percentual no topo da tela e clique em “Calcular lance máximo”. A ferramenta usa os percentuais e valores já preenchidos abaixo para dizer até quanto você pode dar de lance sem furar essa meta. Com “Usar este valor no lance”, o valor vai direto para a arrematação.

  2. Passo 2

    Dados de entrada

    Preencha o valor de arrematação (o lance vencedor), o valor de avaliação judicial ou venal do imóvel (a referência para calcular o desconto obtido) e o valor estimado de revenda, com base em imóveis comparáveis na região. Informe também o prazo estimado, em meses, até a revenda.

  3. Passo 3

    Custos diretos da arrematação

    A ferramenta já vem com percentuais de referência: comissão do leiloeiro, ITBI, registro em cartório e assessoria jurídica. No ITBI, escolha se a alíquota do seu município incide sobre o valor de arrematação ou sobre o valor de avaliação/venal — isso muda bastante o resultado, conforme a cidade. Preencha também juros de parcelamento do lance e depósito ou custas judiciais, quando existirem.

  4. Passo 4

    Posse, débitos e reforma

    Informe valores estimados para débitos que não sub-rogam no lance (IPTU, condomínio), eventual ação de imissão de posse ou negociação de desocupação, seguro durante a obra e o custo de reforma. A ferramenta soma automaticamente uma contingência (padrão de 15%) sobre a reforma, para cobrir imprevistos de obra — ajuste esse percentual se preferir outra margem de segurança.

  5. Passo 5

    Custos de saída e resumo

    Defina a corretagem da venda e a alíquota de Imposto de Renda sobre o ganho de capital. O resumo, logo abaixo, calcula o custo total do investimento, o lucro líquido estimado e os indicadores de retorno.

Resumo

Entendendo os indicadores

ROI total da operação
O lucro líquido dividido pelo custo total investido, do início ao fim da operação, independentemente do tempo que ela leva.
ROI mensal médio
A taxa mensal composta que, repetida pelo número de meses informado, chega ao mesmo ROI total. Serve para comparar operações com prazos diferentes.
ROI líquido em 12 meses
A projeção do ROI mensal composto ao longo de um ano. É uma taxa de referência para comparação, não uma promessa de repetir a operação ao longo do ano.
Desconto sobre a avaliação
O quanto o valor de arrematação ficou abaixo da avaliação judicial ou venal. Ajuda a dimensionar a margem de segurança do negócio.

Arrematação + comissão do leiloeiro + ITBI + registro + reforma com nota fiscal + corretagem da venda. Assessoria jurídica, débitos, custos de posse e seguro reduzem o lucro (e entram no ROI), mas normalmente não reduzem a base do IR. A base do IR é uma estimativa: a apuração oficial do ganho de capital deve ser validada com o seu contador.

Abrir a Calculadora Bradil

Glossário

Termos úteis

Os termos que você precisa conhecer antes de comprar um imóvel — um por semana no Instagram da Bradil, todos reunidos aqui.

3 termos

Due diligence

Análise cuidadosa de um imóvel antes da compra: documentação, situação legal e histórico. É o que evita que um preço incrível vire dor de cabeça daqui a dois anos.

Compartilhar

Registro de incorporação

Registro, no Cartório de Registro de Imóveis, dos documentos que tornam um empreendimento legalmente existente. Sem ele, a incorporadora não pode vender as unidades (Lei 4.591/64, art. 32). Peça o número do registro e consulte o cartório antes de assinar.

Base: Lei 4.591/1964, art. 32Compartilhar

Patrimônio de afetação

Regime opcional em que o terreno, a obra e os recursos de um empreendimento ficam separados do patrimônio da incorporadora, com contabilidade própria. Se a incorporadora falir, os compradores podem decidir continuar a obra (Lei 10.931/2004). Pergunte se o empreendimento adotou o regime.

Base: Lei 10.931/2004Compartilhar
Checklist

Antes de qualquer assinatura, confirme:

  1. Registro de incorporação
  2. Patrimônio de afetação, se o empreendimento adotou
  3. Histórico de entregas
  4. Condições de rescisão
  5. Garantias de obra
  6. Solidez financeira

Simule o leilão na Calculadora Bradil

Tem uma proposta na mesa? A Bradil analisa com você.

Falar no WhatsApp

A conversa é sem compromisso.

  • Preço baixo não é sinônimo de boa oportunidade.

    Antes de dar um lance, a Bradil analisa localização, pendências jurídicas, potencial de valorização e custo de reforma.

  • Financiamento é ferramenta.

    Financiamento não é vilão nem solução mágica: é ferramenta.

Quer ver como a Bradil aplica isso?

Vendas realizadas