Guía rápida de uso

Guía de la calculadora

Cómo simular los costos y el retorno de una propiedad comprada en subasta en Brasil con la Calculadora Bradil antes de ofertar — en pocos minutos.

Estos términos se refieren a la ley inmobiliaria de Brasil. Mantenemos el término jurídico en portugués, con la traducción al lado.

Paso a paso

Cómo usar la calculadora

  1. Paso 1

    Simulador inverso (opcional, pero recomendado)

    Si ya sabes el ROI mínimo que necesitas para que el negocio valga la pena, ingresa ese porcentaje arriba de la pantalla y haz clic en “Calcular oferta máxima”. La herramienta usa los porcentajes y valores ya completados abajo para decirte hasta cuánto puedes ofertar sin romper esa meta. Con “Usar este valor como oferta”, el valor pasa directo a la adjudicación.

  2. Paso 2

    Datos de entrada

    Completa el valor de adjudicación (la oferta ganadora), el valor de tasación judicial o fiscal de la propiedad (la referencia para calcular el descuento obtenido) y el valor estimado de reventa, según propiedades comparables de la zona. Indica también el plazo estimado, en meses, hasta la reventa.

  3. Paso 3

    Costos directos de la adjudicación

    La herramienta viene con porcentajes de referencia: comisión del subastador, ITBI (impuesto municipal a la transmisión de inmuebles), registro en el cartório (registro de la propiedad) y asesoría jurídica. En el ITBI, elige si la alícuota de tu municipio se aplica al valor de adjudicación o al valor de tasación/fiscal — según la ciudad, eso cambia mucho el resultado. Completa también los intereses por pagar la oferta en cuotas y los depósitos o costas judiciales, cuando existan.

  4. Paso 4

    Posesión, deudas y reforma

    Indica valores estimados para deudas que no se cubren con la oferta (IPTU, condominio), una eventual acción de imissão de posse (toma de posesión) o negociación de desalojo, el seguro durante la obra y el costo de la reforma. La herramienta suma automáticamente una contingencia (15% por defecto) sobre la reforma, para cubrir imprevistos de obra — ajusta ese porcentaje si prefieres otro margen de seguridad.

  5. Paso 5

    Costos de salida y resumen

    Define la comisión de venta y la alícuota del impuesto a la renta (IR) sobre la ganancia de capital. El resumen, justo abajo, calcula el costo total de la inversión, la ganancia neta estimada y los indicadores de retorno.

Resumen

Entendiendo los indicadores

ROI total de la operación
La ganancia neta dividida por el costo total invertido, de principio a fin de la operación, sin importar cuánto tiempo lleve.
ROI mensual promedio
La tasa mensual compuesta que, repetida durante la cantidad de meses indicada, llega al mismo ROI total. Sirve para comparar operaciones con plazos diferentes.
ROI neto en 12 meses
La proyección del ROI mensual compuesto a lo largo de un año. Es una tasa de referencia para comparar, no una promesa de repetir la operación durante el año.
Descuento sobre la tasación
Cuánto quedó el valor de adjudicación por debajo de la tasación judicial o fiscal. Ayuda a dimensionar el margen de seguridad del negocio.

Adjudicación + comisión del subastador + ITBI + registro + reforma con factura + comisión de venta. La asesoría jurídica, las deudas, los costos de posesión y el seguro reducen la ganancia (y entran en el ROI), pero normalmente no reducen la base del impuesto. La base del impuesto es una estimación: el cálculo oficial de la ganancia de capital debe validarse con tu contador.

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Glosario

Términos útiles

Los términos que necesitas conocer antes de comprar una propiedad — uno por semana en el Instagram de Bradil, todos reunidos aquí.

3 términos

Due diligence

Análisis cuidadoso de una propiedad antes de comprarla: documentación, situación legal e historial. Es lo que evita que un precio increíble se convierta en un dolor de cabeza dentro de dos años.

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Registro de incorporação (registro del emprendimiento)

Según la ley brasileña, es el registro, en el Registro de la Propiedad (Cartório de Registro de Imóveis), de los documentos que hacen que un emprendimiento exista legalmente. Sin él, la desarrolladora no puede vender las unidades (Ley 4.591/64, art. 32). Pide el número de registro y confírmalo en el cartório antes de firmar.

Base legal: Ley brasileña 4.591/1964, art. 32Compartir

Patrimônio de afetação (patrimonio de afectación)

Régimen opcional de la ley brasileña en el que el terreno, la obra y los recursos de un emprendimiento quedan separados del patrimonio de la desarrolladora, con contabilidad propia. Si la desarrolladora quiebra, los compradores pueden decidir continuar la obra (Ley 10.931/2004). Pregunta si el emprendimiento adoptó el régimen.

Base legal: Ley brasileña 10.931/2004Compartir
Checklist

Antes de firmar cualquier cosa, confirma:

  1. Registro de incorporação (registro del emprendimiento)
  2. Patrimônio de afetação (patrimonio de afectación), si el emprendimiento lo adoptó
  3. Historial de entregas
  4. Condiciones de rescisión
  5. Garantías de obra
  6. Solidez financiera

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  • Precio bajo no es sinónimo de buena oportunidad.

    Antes de ofertar, Bradil analiza ubicación, cuestiones jurídicas pendientes, potencial de valorización y costo de reforma.

  • El financiamiento es una herramienta.

    El financiamiento no es el villano ni una solución mágica: es una herramienta.

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